부동산 경매에 관심 있지만 용어가 너무 어렵다고 느끼셨나요? 오늘은 경매에서 꼭 알아야 할 핵심 키워드 9가지를 쉽게 설명해 드릴게요. 경매에 관심 있는 분들이라면 이 글을 끝까지 읽어보세요!
1. 말소기준권리란?
부동산 경매에서 중요한 개념 중 하나가 '말소기준권리'예요. 쉽게 말하면, 이 권리를 기준으로 그 이후에 설정된 권리들은 경매가 끝나면 사라지게 됩니다. 예를 들어, 어떤 집에 근저당권(은행 대출)이 먼저 설정되고 나중에 임차인이 들어왔다면, 임차인의 보증금 보호 여부는 이 '말소기준권리'보다 빠르냐, 늦느냐에 따라 달라져요.
2. 대항력이란?
전세나 월세로 집을 빌릴 때 '대항력'이 중요해요. 대항력이란 쉽게 말해 "나 이 집에 살고 있으니까 내 권리 지켜줘!"라고 주장할 수 있는 힘이에요. 전입신고 + 실제 거주를 하면 대항력이 생깁니다. 하지만 말소기준권리보다 늦게 전입신고하면 경매가 끝난 후 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있어요.
3. 전세권이란?
전세권은 단순히 전세 계약을 맺는 게 아니라, 법적으로 보장되는 전세의 형태예요. 보증금을 걸고 일정 기간 동안 집을 사용할 수 있는 권리인데, 등기부등본에 등재되면 법적 효력이 생겨요. 만약 집주인이 바뀌어도 전세권이 있으면 내 전세금을 보호받을 가능성이 커집니다.
4. 저당권이란?
저당권은 주로 은행이 대출을 해줄 때 설정하는 권리예요. 집을 담보로 대출을 받을 때, 은행은 이 집을 팔아서 대출금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 그래서 저당권이 설정된 집을 경매로 낙찰받으면, 이 저당권을 어떻게 처리할지 확인하는 게 중요합니다.
5. 근저당권이란?
근저당권은 저당권과 비슷하지만 차이가 있어요. 보통 '채권최고액'이라는 게 설정되는데, 예를 들어 1억 대출을 받았다면 근저당권은 1억 2천만 원 정도로 설정될 수 있어요. 이유는 이자가 불어나거나 추가 대출을 받을 수도 있기 때문이에요. 경매에서는 이 근저당권이 얼마인지 꼭 확인해야 합니다.
6. 압류란?
압류는 말 그대로 "이 부동산을 마음대로 처분하지 못하게 묶어두는 것"이에요. 세금 체납이나 빚이 많으면 국가나 채권자가 압류를 걸 수 있어요. 경매 물건을 볼 때 압류가 있는지 확인하는 게 중요합니다.
7. 가압류란?
가압류는 정식 판결이 나기 전에 미리 채무자의 재산을 묶어두는 절차예요. 예를 들어, 누군가에게 돈을 빌려줬는데 받을 가능성이 낮다면, 법원에 가압류를 신청해서 상대방이 재산을 팔아버리지 못하게 할 수 있어요. 경매에서는 가압류가 걸린 물건도 종종 나오는데, 정식 압류와 차이가 있다는 걸 기억하세요.
8. 강제경매개시결정등기란?
이건 말 그대로 강제적으로 경매를 진행하겠다는 법원의 결정이에요. 채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자가 법원에 신청해서 이 등기를 하게 되죠. 이후 경매 절차가 진행됩니다.
9. 가등기란?
가등기는 본등기를 하기 전에 임시로 설정해 두는 등기예요. 예를 들어, 어떤 사람이 아파트를 사기로 했는데 아직 정식으로 소유권을 넘겨받지 못한 경우, 가등기를 해두면 나중에 본등기를 할 수 있는 권리를 주장할 수 있어요. 경매 물건 중에서도 가등기가 설정된 경우가 있으니 주의 깊게 확인해야 합니다.
부동산 경매는 어렵게만 느껴질 수 있지만, 하나씩 용어를 이해하면 점점 쉬워져요. 오늘 소개해 드린 말소기준권리, 대항력, 전세권, 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매개시결정등기, 가등기까지 9가지 키워드를 잘 익혀두면 경매 물건을 볼 때 한결 이해하기 쉬워질 거예요.
경매 투자에 관심이 있다면, 용어부터 탄탄하게 익히는 것이 중요합니다! 도움이 되셨다면 좋아요와 댓글로 궁금한 점을 남겨주세요.